克而瑞：二手房交易占比升至52%，房地产进入存量时代
克而瑞研究中心分析称，住建部9月18日确认房地产市场出现“两个转变”，全国二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月进一步达52%，标志房地产进入存量时代。报告指出，新房供应收缩、改善型需求占比超60%，90—130平方米“功能型改善”占比升至52.44%，房企竞争从总量转向结构，新房需与二手房、租赁直接竞争。
推荐理由：二手房占比过半意味着新房要和二手房、租赁直接竞争，推盘定价和产品定位都要按存量逻辑重新算。
#研判/观点
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今日 14 条明源地产研究院精选AI 评分7070 第一财经·楼市精选AI 评分7878 广州上海明确工商业用地续期补地价方案，存量商办资产估值逻辑生变
广州、上海今年先后发布工商业用地续期政策，明确补缴地价即可续期，广州按（续期年期÷法定最高出让年限）×标定地价×建筑面积计费，达标按70%计收、一次最长续期20年；上海实行绩效与地价挂钩，续期价格不低于基准地价70%。业内认为，续期规则将土地到期风险转化为可预期成本，有助于存量商办资产价值重估，但商业公寓成交暂未明显波动。
推荐理由：工商业用地续期规则把土地到期风险变成可计算成本，商办项目估值逻辑随之切换，对持有存量资产的房企有直接参照。
WAV Group·地产科技咨询博客AI 评分4040 房源是歌曲，经纪人是DJ：WAV Group谈房产经纪人如何从“房源营销”转向“受众经营”
互联网出现后，房源信息不再构成竞争优势，MLS合规保证所有参与经纪人获得相同数据，AI还将使房源描述、市场报告等趋于同质化。经纪人唯一无法被复制或自动化的资产是已信任自己的受众。文章建议经纪人像电台DJ一样，在房源信息之间加入评论、社区背景和观点，并选定细分领域、按固定节奏发布内容，以建立受众习惯和品牌护城河。
易居研究院精选AI 评分7878 高校购置存量商品房补充宿舍现象分析：从湖北大学到多地跟进
易居研究院发文分析高校购置存量商品房补充学生宿舍的现象、原因与启示。2025年2月湖北大学阳逻校区购置352套存量商品住宅、投资1.98亿元，被认定为全国首个购置存量房代建学生公寓创新实践，此后中国矿业大学、合肥工业大学、中南大学、深圳大学等相继跟进，江苏、湖南、广东等省出台补助或专项债支持政策。
推荐理由：高校整栋购置滞销房源为房企提供了一条可复制的大宗去化通道，营销总可据此评估将滞销项目纳入机构客户线的可行性。
易居研究院AI 评分6262 易居研究院解读住建部“十五五”发布会精神
易居研究院发布报告，深入学习住建部在2026年9月18日国新办“开局起步‘十五五’”系列新闻发布会上介绍的“十五五”时期住房城乡建设事业高质量发展总体思路。报告概括了城市“两个转向”、市场“两个转变”、行业“三化转型”的总体判断，指出二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八月已达52%，超过新房市场。
明源地产研究院精选AI 评分7070 住建部定调房地产进入存量时代，现房销售试点地块陆续推出
住建部在9月18日国新办发布会上定调，房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月达到52%。828新政落地细则雏形初现，长春出台征求意见稿，放宽计容规则、允许土地款分期支付、可用保函置换预售资金；广州南沙、厦门湖里、浙江青田等地已推出现房销售地块。
推荐理由：现房销售试点地块的出让条件与分期付款安排，可作为房企评估新项目资金压力和推盘节奏的参照。
明源地产研究院AI 评分2323 地产营销，不会被新政干掉
828新政后关于“营销已死”的讨论升温，文章认为情绪不等于事实，营销的本质是创造价值、传递价值、传播价值三件事。现房销售时代，营销核心从“卖预期”转向“卖产品”，从“建立信任”转向“解读价值”，组织形式会调整但功能不会消失。营销不会被新政干掉，只会以更符合当下环境的形式重新存在。
住房和城乡建设部·要闻与文件AI 评分5555 住建部国新办发布会介绍十五五住房城乡建设工作
国务院新闻办公室9月18日举行发布会，住房城乡建设部有关负责人介绍十五五时期住房城乡建设工作。住建部将系统推进好房子建设，从标准、设计、材料、建造、运维全链条推进，并推动智能建造、绿色建造等应用；加快构建房地产发展新模式，以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点改革基础性制度；同时大力实施城市更新，建设改造城市地下管网约77万公里，投资规模超5万亿元。
第一财经·楼市精选AI 评分7878 住建部强调现房销售是大势所趋，房企投资拿地逻辑生变
9月18日，住建部有关负责人表示，现房销售已是大势所趋，将全力推动项目公司制、主办银行制和现房销售制落地，新项目优先选择现房销售。新政后，丽水、厦门等地已挂出明确现房销售的地块，中指研究院数据显示，新政后首周300城宅地平均溢价率5.3%，低于今年以来周度平均水平8.9%。业内认为，现房销售将拉长资金占用周期，房企投资将向核心城市集中，合作拿地或成常态。
推荐理由：现房销售将拉长资金占用周期，房企拿地需重新测算财务成本，可参考文中低密产品工期控制思路调整投资策略。
WAV Group·地产科技咨询博客AI 评分2828 Inside AI 第7期：与Summer Goralik谈AI代理无法取得房地产执照，但持牌人可能因此失去执照
房地产合规顾问Summer Goralik在Inside AI第7期访谈中警告，AI代理在代持牌经纪人沟通、提供建议或采取行动时，可能触及需持牌才能从事的活动，而AI本身无法取得执照。她建议以所在州对无照助理的规定为门槛，判断AI使用边界。Goralik曾任加州房地产局调查员，并指出目前多数州缺乏针对AI的监管指引，行业或需通过首个重大投诉案例来确立边界。
第一财经·楼市AI 评分6262 新政后多城新房喊涨：营销试探还是真涨价？
8月一线城市新房价格环比上涨0.1%，多城项目收回折扣或提价1%-3%，但多为央国企局部调整，民营房企未跟进。业内人士认为，涨价受828新政影响，成本上升、供应减少，但整体仍以价换量，涨价能力取决于产品力。
第一财经·楼市精选AI 评分7676 多地公积金与补贴新政密集落地，业内称政策从松绑转向激励
9月以来海南、成都、西安、郑州、武汉、河南、海口等地密集出台楼市新政，公积金政策成为主要调整方向，包括降低首付比例、贷款贴息、装修提取、异地互认等；河南15条新政提出去化周期18个月以上县市暂停供地，武汉取消商贷还贷提取限制并给予购房补贴。业内认为，此轮政策从供给端与需求端双向发力，正从限制性政策松绑转为补贴激励，金九银十有望迎来底部持续修复。
推荐理由：梳理了近期多城公积金与补贴新政的共性，可帮项目判断所在城市政策工具箱的下一步走向，便于提前调整推盘话术。
City好房（网易号）AI 评分2323 相城低密产品扎堆，为什么是相城？这背后隐藏着什么信号？
苏州相城区虎丘壹号、绿城凤吟江南、美誉安澜、旭辉棠院四个低密新盘将扎堆入市，覆盖虎丘湿地、陆慕、元和、经开区等改善地段。园区别墅门槛高企将改善需求挤出，相城数智产业带来高收入人口，叠加抬板架空车库不计容、四代宅政策红利，共同推动板块低密产品供应放量。
City好房（网易号）AI 评分6060 住建部再次就好房子建设指南征求意见，广州杭州土拍溢价成交，珠海公积金新增提取条件
住建部标准定额司7月15日再次就《好房子建设指南》征求意见，围绕安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷四个方向，覆盖规划、设计、建造、运维全流程。广州白云三元里涉宅用地经15轮竞价由越秀以10.12亿元竞得，溢价率16.05%；杭州4宗宅地3宗溢价超30%成交，共收金39.84亿元。珠海公积金新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件，8月21日起施行。
City好房（网易号）AI 评分6262 房企做社群的方法论：导演、主角与专家顾问的分工
City好房与倪倪Talk团队基于阿那亚、麓湖等案例，分享房企做社群的思考。文章指出房企做社群的两个现实原因：激活过剩公共空间、续销期转向软服务。社群分工上，房企团队担任导演，业主是主角，社会专业力量做顾问。实现老带新需避免营销味、激励业主主动传播、接纳负面情绪并聚焦精准客户。活动成败关键在于少干预多赋能，业主自办一场胜于房企办十场，每月两件小事胜于每年两场大活动。
City好房（网易号）AI 评分2323 香港城市更新实地走读：从PMQ元创方到中环街市、喜帖街的活化样本
实地走访香港多个城市更新项目：前已婚警察宿舍活化而成的PMQ元创方以低于市场水平的租金甄选青年设计师入驻；停业18年后重开的中环街市转型为复合型公共空间，运营方为展览等提供免租支持；喜帖街利东街保留婚庆元素并引入新兴商业，铜锣湾利舞台广场、希慎广场及周边街区则呈现硬件升级与软性文化保育并行的有机更新模式。
City好房（网易号）AI 评分4242 从城市集核到六边形能力，万华底层逻辑的首次公开
万华投资集团CEO、麓系大盘总设计师罗立平及品牌总监李雪伟在武汉·麓洲生态城首次系统公开万华底层逻辑：商业定位从“配套”转向“城市集核”，以高品质场景形成城市级辐射力，成都“水镇”目标成为“水上太古里”，重庆绿心GreenHeart内测即爆火。万华提出开发大盘的“六边形”能力，涵盖开发系统与城市系统运营，并采用技术中心化（两三百名注册建筑师、三四百个外部合作团队）和专业负责人一体化模式。
City好房（网易号）AI 评分6262 国常会定调楼市止跌回稳，一线城市房价四个月连涨等一周行业动态盘点
上周国常会专题部署楼市稳增长，要求更大力度推动止跌回稳，并摸底已供土地和在建项目，优化土地、财政、金融配套政策。国家统计局发布5月70城房价数据，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，自今年2月起连续四个月正增长。武汉光谷一宗宅地经23轮竞价由民营房企武汉鼎源以2.89亿元竞得，溢价率20.96%。
City好房（网易号）AI 评分1818 去香港买房全流程解读：内地身份证即可购房，贷款门槛与生活成本一文说清
内地居民凭内地身份证即可在香港买房，无户籍或社保门槛，真正门槛在按揭贷款：收入来自内地需6个月银行流水加完税证明，2000万港元房产需同等现金存款才能批七成贷款。多数内地客户选择全款支付，购房资金经律师楼托管，签临时合同付5%定金，成交周期通常90天。香港养车月成本超1万港元，外卖平台服务费较高，多数私人住宅快递须当面签收。
国家统计局·数据解读AI 评分4343 国家统计局副局长盛来运就2025年上半年国民经济运行情况答记者问
国家统计局副局长盛来运7月15日表示，上半年GDP同比增长5.3%，其中一季度增长5.4%、二季度增长5.2%，增速比去年同期和全年均提升0.3个百分点，经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好。